מחירי הדיור לא מפסיקים להטריד אותנו, זוגות צעירים מאבדים את התקווה לדירה ובקושי מצליחים לשלם את השכירות ובכלל הנושא הוא אחד המדוברים אצלנו בשוק, רק כמעט ובאף מקום לא מצאנו הסבר לאיך הגענו למצב הזה?
לכן סקרנו וסיכמנו עבורכם את מדד הנדל”ן של UBS, בנק ההשקעות השוויצרי שפועל בכ50 מדינות בעולם, כך נבין היכן אנחנו נמצאים ביחס לעולם ונסביר את הסיבה האמיתית לעליית המחירים הבלתי פוסקת הזאת.
איך משווים בכלל?
המדד משכלל שני נתונים בכדי לאפשר השוואה בין ערים שונות ברחבי העולם.
- משכורת ממוצעת למחיר דירה ממוצעת – Price to Income
- השוואת מחיר השכירות למחיר הדירה כולה – Rent to Price
התוצאות לפניכם:
ולמה זה קורה ?
קשה לעיתים להסביר התפתחות של בועה, אפשר לראות את קיומה (כמפורט בגרף), אפשר לראות אותה גדלה ומתנפחת, אך כמעט בלתי אפשרי לדעת מתי היא תתפוצץ.. כל עוד היא ממשיכה להתנפח, היא מהווה מלכודת דבש למצטרפים האחרונים בשרשת. קשה גם להסביר מה גרם לה, ורוב רובם של ” המומחים” יודעים מעולה להסביר הכל .. רק בדיעבד .
ובל זאת התאמצנו לרשום מספר גורמים אשר יעשו סדר לוגי, אך לרוב לא ישפיעו על ההתנהגות הרגשית אשר שוב מהווה מחסום בפני קבלת החלטות נכונות.
ריבית 0
מאז המשבר הכלכלי ב2008 אנחנו חיים בעולם של ריביות 0. מצב זה יוצר 2 תהליכים שהשילוב בניהם לאורך זמן יכול להיות הרסני.
הראשון – אין לחוסכים מה לחפש בבנק הרי אם ישימו את הכסף בפיקדון בבנק ירוויחו פרוטות
השני – הלוואות הופכת להיות כדאיות יותר כי הלווה משלם ריבית נמוכה
השילוב – בגלל שאין תועלת בלשים הכסף בבנק והריבית על הלוואות אפסית החוסך יכול לקחת את ההון הפנוי שלו, להוסיף אליו הלוואה אטרקטיבית וללכת לחפש פרויקט עם תשואה טובה. כך נוצר אצל המשקיעים ‘תיאבון לסיכון’ שלא היה כמותו.
תדמינו שהריבית במשק תעלה ל 4 אחוז ? – זו תהיה דרמה של ממש בה מחירי הנדלן יתרסקו .
הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדלן נמצא באירופה והערים המסוכנות ביותר הן מינכן, אמסטרדם, פרנקפורט ופריז. הנתון לא מפתיע כלל כיוון שבאירופה שוררת ריבית שלילית כבר מספר שנים (כיום -0.5%). כך כאשר הבנק “מחלק כסף בחינם” מחירי הנדל”ן נוסקים בלי קשר לכלכלה הריאלית.
עיר שעברה תהליך הפוך זוהי לונדון שלראשונה מזה 4 שנים לא נחשבת “לבועת נדל”ן מסוכנת”. המחירים בבירת אנגליה נמצאים במגמת ירידה מאמצע 2016 ואי הודאות בנוגע לברקזיט רק תרמה לכך.
מה קורה בתל אביב?
תל אביב במקום ה15, מתוך אלף ערים בעולם במדד הבועתיות.
עקב בעיית ההיצע, משקיעים זרים רבים וירידה בריבית על משכנתאות, מחירי הדיור בתל אביב הרקיעו שחקים מ-2003 עד 2017.
תל אביב נמצאת כיום במצב של תמחור יתר אך עוד לא במצב של סכנה לבועת נדל”ן.
יחד עם זאת, אנו עדים לקיפאון מחירים בעיר ברבעונים האחרונים שמצביעים שככל הנראה התערבות המדינה עוזרת.
האם המחירים יצאו מפרופורציה?
המדד מראה כי לא רק אצלינו קפאו המחירים ובערים רבות שנבדקו הייתה אף ירידת מחירים.
ממוצע העלייה במחירים בכל הערים שנבדקו עומד על 0 לראשונה מאז 2012. בנוסף לכך ניתוק מחירי הדירות מההכנסה נהיה קיצוני כך שהPrice to Income הממוצע עלה מ-5 ל-7 שנים.
הקיפאון במחירים מסביר כי לכל דבר יש סוף, ובהינתן שהריביות בעולם כולו כבר באזור ה-0, נראה שנגמר האוויר לניפוח הבועה ושוק הנדל”ן והמחירים הגיע ל’תיקרה’ מסוימת. ולכן עלול לסבול השוק מתיקון חריף בערים מסוימות ברחבי העולם.
לסיכום,
ההגיון אומר חד משמעית, למכור בשיא ולקנות בעת משבר שיגיע. כרגע מחירי השכירות ריאליים לעומת מחירי הנכסים עצמם שמנופחים למדי. ההגיון אומר – למכור את הבית ביקר ולשכור דירה בזול במקום.
אבל ההגיון הוא מרכיב דיי קטן בתהליך קבלת ההחלטות שלנו. יש לך אומץ?
